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看看别人的炒房心得  

2009-12-24 17:55:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    并不是只有温州人在上海的楼市里赚了钱,其实很多上海本地人也得到了实惠。在上海,很多人家都有两三套的房子,他们靠着房子过着衣食无忧的生活。李先生就是一位在楼市里摸爬滚打了几年的江湖高手,他先后买过八套房子,从来没有赔过钱。现在让我们来听听他的炒房理论。

   一、投资房子风险小

   我是一个自由职业者,今年50岁了。因为早年在股市里面赚到了一份可观的家底,所以这些年潜心研究如何把手里的钱运转起来,用钱来生钱。股票我是不会再做了,它让我越来越看不懂。我也尝试过别的门路,比如,投资古玩字画。可是这行需要很高的专业知识,一旦判断错误损失会很大。我一直想找那种投资风险小,收益又高的项目。1999年儿子要结婚,我开始为他找房子。他是在浦东东方路附近上班,因而我把眼光投向了刚刚开盘的菊园。那里处于浦东的繁华地带,交通便利,周边的配套也很齐全。小区环境好,规划好,房型设计也合理,我给他买了一套二房二厅的房子。买好这套房子后我发现,来这里买房子的人中,有好多都是用来投资的。跟他们聊了聊,我很受启发,投资房地产是不错的想法,其它的投资都有可能出现跳水的情形。可房产不一样,即使它升不了值,可房子一直都会在那里跑不掉,升的快就出手,升的慢或降了就出租,最坏也就是自己住了。这样的投资,风险小。从那时候起,我就把我的资产从别的地方撤了出来全部用于房产投资。当时的菊园卖的很火爆,我就又买了一套。这套用来投资,我依然买小房型,主要考虑小房型出手容易。

   房子买好以后,我简单装修了一下,就把它租了出去。没想到房子涨的很快,我当时是每平米6500元买的,到现在这套房子已经涨到每平米16000元了。我现在不打算把它卖掉,想把它做为一个养老保险放在那里。

    二、快进快出,靠银行赚钱

   在我认识的人里面,有很多人在炒房,但他们很多都是用自己的存款在做。不愿意向银行贷款,很多人觉得让银行白白赚利息太亏。我不这么认为,我们手头的现金是有限的,现在房价涨的这么快,如果利用银行的钱快进快出,节省手里的现金用于别的项目,让资金最大化地流动起来,那样我们赚钱的机会会更多。贷款利息和自己赚的钱相比那真是九牛一毛。

   2003年我买了闸北区的一套房子二居室,90多平米,每平方米是7500元总价70多万元。我采用按揭的方式付款,首付7成贷10年月供5188元。这里处于次中心区域,离市中心很近。半年以后房价涨到了每平米8800元左右我转手84万元把它卖掉。除去各种手续费用,及银行贷款利息我净赚12万元。我利用这种方法操作了几次效果很好。

   三、把炒房当作炒股票一样做

   就象炒股票一样炒房也要有前瞻性的眼光。所谓的前瞻性,就是不仅仅是对房子本身的判断,更多的是对经济形势,国家政策的理解,对影响投资的因素要分析透彻。比如,现在新出台期房限转、银行限贷、二手房网上备案等政策我会做深入的了解,然后调整投资方向。

   我看中房子本身的品质,并不被它的宣传所左右。现在的楼盘全都搞出个什么主题,什么概念其实都是在炒作,没有什么特别的意义,每个概念都会被很快复制。房子的质量、楼层、结构、采光等才是最重要的。

    四、投资二手房,小投入大产出

   除新楼盘之外我还关注二手房市场。世博会的消息刚出来我就在昌里小区买了套二居室的二手房,总价20多万。因为是老公房,所以无论是从房子外观,还是内部的格局,都不能让人满意。于是,我就花了些心思把从楼梯上来,直到家门的这段空间重新粉刷一遍,让看房人一上来就眼前一亮。又把室内的格局进行重新的改造,让它变得既实用又美观符合现代年青人的品味。一年以后这套房子被一对新婚夫妇看中以三十五万元买下。这个价钱要高于同地段的其它房子,这是因为装修了的缘故。如果我象其他人一样,把房子买好了就放到那里等着它升值,也会赚到钱。但是象我这样花些小钱把房子装修一下,房子又好卖又可以多赚钱,何乐而不为呢?

   你若买到了低楼层的便宜的旧公产房,平时可让它发租,租金可能是银行利息的好几倍。如果有开发商看中想改造它,一般条件是1赔1。5,你再补点面积差,你可以发大财了。

   这些年我在房产上赚了不少钱,这都是托了上海楼市的福,在我认识的炒房人里也有赔钱的。其实如果能找到其中的一些窍门,赚钱是很容易的。

   投资感悟:

   首先,要明确这个房子买来是要尽快卖掉,还是长期投资用来出租的。如果是想快进快出,那么就选那种大的,有几期房的楼盘。这样如果你买的是一期,那么等到二期或者三期房子开盘时候,就可以跟着当时的房价把房卖掉,买家很好找。如果是用来投资出租,那么就选地段好的楼盘,交通要便利,周边配套设施要齐全,小区物业管理要好。如果能靠近写字楼最理想。

   其次,如果是小炒家最好不要投资大型别墅,选择楼盘的时候最好选择小的户型。别墅占用资金太多即使是贷款还款压力也很大。万一一时出不了手,会很麻烦。小户型总价要低适合于大多数的买房人。毕竟有钱的大户还是少数,而且要找到这样的大户也不是件容易的事情。我的经验还是小户型好出手。

   再次,要投资优质楼盘。要看清开发商的实力,实力是质量的保障。就象我买的菊园,虽然在当时看起来很贵,但是现在来看它有无限的增值潜力,这种投入很值。

   银雨按:炒房有几大关键:一是地段;二是价格;三是耐心。地段尽可能是未来的热点。价格与造价来比,当售价接近造价,开发商无利可图时,房产基本到底,可大量购进,当售价高于造价2倍以上,抛出。耐心主要是守房和等待时机要有耐心,如果是在造价附近买进的话,无倍利不抛。

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